욕심을 조금 줄여 7억대 주택을 알아본다면 증여만으로도 비용까지 다 내고 충분히 매입이 가능합니다.
고가주택이 아닌 5억 이하 주택이라 신생아 취득세 감면 혜택으로 500만원 취득세 면제를 받는다면 증여계획이있다면 최적화 된 상황입니다.
여러가지 조건이 참 좋네요.
저금리 대출 DSR 규제 없음 증여세 면제 취득세 면제 4개 혜택을 동시에 받으면서 매입할수 있는 시점이라 양가 도움을 받을수 있는 가정이라면 고민해보기 좋은 시점 같네요 너무나 선택권이 많은 1주택자 현재 1주택자는 투기과열지구해제및 대출규제 완화로 인해 할수 있는 선택권이 굉장히 많아졌다.
– 아파트 갈아타기 – 자산재배치 – 일시적 1가구 2주택 이동 – 1주택자 실거주후 갭투자 1억만있으면 갭을 껴서 집을 매수한후 전세를 놓고, 전세금이 오르면 블라블라~ 이렇게 희망회로를 돌리며 1억을 모았다.
하지만 최근 금리인상으로 인한 역전세난과 매매가가 물론 많이 떨어졌으나 여전히 가격이 올라오지 않은 전세가를 보면서 내가 1억으로 어디를 투자할수 있을지 따져본후 상급지이동이나 일시적 1가구 2주택을 하기로했다.
아 역시 돈만있으면 기회인줄 알았는데, 돈이있어도 기회가 아닐 수도 내가 1억으로 소액아파트 투자하는 이유는 1억으로 대박 수익을 얻겠다는게 아니라 1억으로 아이 유치원비를 벌어들일 그럼 이제 가설을 세우고 검증해본다.
일단 개념이해및 나의 투자 가능 금액 설정하기! 갭투자란 매매가 – 전세가 갭 만큼의 현금으로 하는 투자 전세가가 오르는 시기 매매가가 눌려있는 시기에 갭으로 매매가가 올라가는 시간을 버틸수 있는 장점과 전세가가 내려가면 역전세가 발생할수 있는 단점이있음 그래서 1억으로 갭투자를 하려면 적어도 전세가율 이 얼마가 되어야할까?
1억으로 갭투자를 하려면, 매매가 10억 전세가 9억 매매가 7억 전세가 6억 매매가 5억 전세가 4억 매매가 4억 전세가 3억라는 계산공식이 세워진다.
매매가 10억을 전세가9억에 껴서 사면 정말 베스트겠지만, 10억짜리 아파트인데 전세가 9억이 되도록 사람들이 매수를 안하는 경우는 보통 금융위기나, 부동산 하락의 절정의 시기인것 같다.
무튼 그래서 나의 목적에 맞는 황금알을 낳는 거위를 찾기 위해 4~6억대 전세가율 75~85퍼센트를 먼저 보기로했다.
왜냐면 이정도 금액선으로 생각해야 나중에 역전세가 나도 방어가 가능하므로 투자조건 5억미만 전세가율80퍼센트 300세대이상 18~37평 아파트 이게 나의 투자조건으로 설정한후 호갱노노어플에서 대략 어느정도의 지역과 아파트가 있는지 훑어본다.
역시나 경부선을 기점으로 핵심지인 분당판교는 어림도없고 주변을 둘러싼 금정, 안양, 용인시 기흥구, 수원시 팔달구 정도 핵심구는 아니고 외곽구 정도로 범위가 잡힌다.
일자리와 소득이 풍부한 서울강남쪽과 경기남부에 하고 싶지만 필터를 걸어보니 현실적으로 가능한 곳은 경기서북부와 밑으로 내려가면 내려갈수록 투자가능한 아파트들이 많았다.
수도권 밑으로 가면 정말 할수 있는게 너무 많아서 일단은 서울및 경기도로 한정지어서 생각해보기로했다.
후보 실제로 호갱노노 그래프 상으로는 4천만원과 취득세만있으면, 1억이 안되는 돈으로도 4억짜리 아파트를 구입할수 있다고 보인다.
이 아파트를 실제로 가보았는데 역세권이라고 하기엔 도보 10~15분 걸리는 조금 애매한 위치에 있으나 그래도 역을 이용하기에 수월했고, 서울과리 거리및 이동도 나쁘지 않았다.
다만 주차가 정말 헬이라는 것과 이 돈으로 다른 주변 아파트를 살수 있다면 어김없이 바로 다른 아파트를 선택할것 같은 아쉬움의 아파트 상승장에는 7억까지 올라갔다가 현재 하락률 -37퍼센트의 엄청난 핫딜 수준이다.
최근 매물도 과연 그럴까?
네이버 부동산을 보자 매매가 전세가율 계산해보면 약 73퍼센트 매전갭 알고 보니 저 역시 이를 통해 남들이 다 안사고 공포에 떨때 사야한다는 진리를 또 한번 깨달았다.
그때 같은 동네에 다른 아파트보다 굉장히 별로라 생각했지만, 역시나 입지는 무시할수 없으므로 시세차익 내가 원하는 대로 황금알을 낳아주는 거위가 되었을까?
2017년 전세가 3억 2023년 전세가 6년간 역시 좋은 아파트가 돈을 벌어 주는게 아니라, 작지만 알찬 놈이 돈을 벌어 주는 구나라고 느끼는 것! 실제로 이 아파트를 임장하면서 여기는 절대 안해!라고했던 반성합니다.
하지만 이 버스는 이미 지나갔음 빠이빠이~ 공급이 많은 경기서부로 넘어와보았다.
지하철 노선이있지만 아직까지는 의미가 없는 노선이 지나가고 하지만 이 노선이 경기서부에는 파급효과가 크기 때문에 조금 지켜보았던 동네인데 확실히 구축밭에 신축, 역이 없던 곳에 역이 생기면 다르긴 한것 같다.
네이버부동산에 실제 호가를 살펴보면, 매물가격은 매매가 매전갭 황금알을 낳아주는 거위가 될수 있을까?
상승장에 매매가는 하락률은 -22퍼센트 엄청많이 떨어지지 않고 전세가율도 고만고만 특히 전세가의 경우 2016년 3억 초반이었던 전세가가 참으로 힘없는 거위 무튼 이 거위도 이미 투자기준금액 1억을 넘어섰고 주변 공급이 너무 많아 전세가 상승 여력이 없는 힘없는 거위 이므로 보내주기로했다.
빠이빠이 확실히 서울에서 20년차 되는 역세권 아파트들은 1~3군 처럼 교통요지에 있다면 5억미만으로 사기엔 정말 힘들다.
그래서 6억 전세가율 80퍼센트로 해보니 그래도 약간 합리적인 곳들부터 나오기 시작했다.
특히 이 지역같은경우 최근 재개발 재건축이 활발해서 천지개벽중이라 천지개벽된 동네의 구축도 매우 큰 파급력일거라 한번 선택해보았다.
초역세권 엎어지면 코닿을 거리라 인기가 많을것 같은 교통요지 동네가 낙후되었다고 하지만 이제 점차 개선중이니 32평의 아파트를 이런 가격에 얻는다는 것도 굉장히 매력적일듯 역시나 네이버부동산을 살펴보니 현재 매물호가는 매매가 갭3억 전세가율 60퍼센트 정말 생각보다 구하기 어렵다는 것을 알게 되었다.
3개의 사례를 살펴보니 확실히 1주택자가 1억을 가지고 갭투자를 하기에는 수도권에서는 조금 어려웠다.
전세가율이 맞으면 매물가격이 치고 올라가거나 매매가를 싸게 하기엔 공급이 너무 많아 전세를 놓기 어렵다.
결론적으로 1억투자 포트폴리오 아파트 전세레버리지 가능할까, – 무주택인 상태에서 1억을 가지고 있으면 가능한 지역이 많았다.
생애첫대출 80퍼센트 활용, 특례보금자리 활용, 50년 주담대 상환등 다양한 방식으로 실거주를 할수 있다.
하지만 나의 목적은 실거주 없이 Only 투자만 해야하므로 할수 없다.
– 나의 경우에도 1억투자 할 곳이 서울 수도권에 많은가 나의 목적인 황금알을 낳아주는 거위를 찾기에는 1억이 부족할수 있다.
특히 아파트 매매가가 높아질수록 취등록세가 아무리 저렴해진다.
한들 2퍼센트씩 붙게 되면 1억이 넘게 되므로 부족한 상태 그래서 투자금을 더 들여서 전세가율이 올라오는 순간까지 방어할것 이냐 또는 돈을 뭉쳐서 제2의 옵션 할것 이냐 이 고민을 또 해봐야한다는 것을 알게 되었다.
앗! 지방아파트도 있었지~ 아, 1억이면 참 많은 것을 할수 있을것 같았는데 지방아파트를 좀 살펴봐야겠다.
그동안 나의 1억투자 포트폴리오 시뮬레이션을 읽고 싶다면, 아파트 갭투자 주의사항 살펴보기 현시대에 부동산 투자라는 단어는 흔하게 접할수 있을 정도로 관심이 뜨거운 주제로 자리 잡고 있습니다.
하지만 부동산 시장은 다들 알고 계시다시피 어떤 조건인지에 따라 금액이 오르내리기도 하며 타이밍을 정확히 잡아 투자할수 있으면 문제가 되지 않지만 정확히 좋은 타이밍을 잡는 건 현실상 어려운 일입니다.
또한 부동산 거래 같은 경우에는 주의 사항은 당연하며 여러 정보를 습득해야만 손해 볼 일이 생기지 않기에 신중해야 합니다 하여 오늘은 아파트 갭투자 개념과 주의 사항을 함께 알아가는 시간을 갖겠습니다.
부동산 현황이 침체기에 접어들기 전에 주택 금액이 크게 상승하게 되면서 실수요뿐 아니라 투자 수요에 관해서 부담을 느끼게 되는 상태였으며 사실상 소유한 자금만으로는 매수하는게 어려운 경우가 많았습니다 하여 임대차 계약을 통해서 전세 세입자가 살고 있는 주택을 구입하고 그 차이를 활용해 비교적 적은 금액대에 매수하는 사람들이 많아졌는데 이게 바로 아파트 갭투자입니다.
쉽게 설명하자면 매도인에게 전세금 차액만 입금한 뒤 소유권을 갖게 되는 거라고 보시면 됩니다.
이렇게 준비를 끝내 놓은 뒤 상승장이 오면 그때 매도하고 차익을 남기거나 혹은 전세금을 올려서 받아 이익을 얻는 경우도 있습니다.
이 처럼 아파트 갭투자는 부동산 금액이 오르게 될 것을 기대하고 행하는 방식입니다 하여 적은 금액으로 소유권을 획득함으로써 시기만 좋으면 큰돈을 벌수 있는게 장점입니다.